In the November newsletter, we introduced some new laws passed during the 6th National Assembly Session of the 15th National Assembly. Among them, we find that the Law on Housing 2023 and the Law on Real Estate Business 2023 are two outstanding documents so we will be analyze them in detail below. In this Newsletter, we mention the Law on Land that was just passed on January 18, 2024. However, this Law will be analyzed in detail next month.
Tại Newsletter tháng 11, chúng tôi đã giới thiệu một số Luật mới được thông qua trong Kỳ họp Quốc hội thứ 6, Quốc hội Khóa XV. Trong đó, chúng tôi nhận thấy Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là 02 văn bản nổi bật và sẽ được phân tích chi tiết dưới đây. Với Newsletter này, chúng tôi có nhắc đến Luật Đất đai vừa được thông qua vào ngày 18/01/2024. Tuy nhiên, Luật này sẽ được phân tích chi tiết vào tháng sau. 

2.1  Law No. 27/2023/QH15 dated November 27, 2023 on Housing (Enforcement date: January 1, 2025)
Luật số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 về Nhà ở  (Ngày hiệu lực: 01/01/2025)

For convenience in analyzing the Law on Housing 2023, we shall hereinafter use the term “mini apartments” to refer to: (1) Houses of at least 2 storeys where each storey accommodates dwelling units designed, built for sale, lease purchase, or a combination of sale, lease purchase, lease; and (2) Houses of at least 2 storeys and at least 20 dwelling units for lease.
Để thuận tiện trong việc phân tích Luật Nhà ở 2023, sau đây, chúng tôi sẽ dùng thuật ngữ “chung cư mini” để gọi (1) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; và (2) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

●Key points:

The current Law on Housing has been in effect since 2015, i.e., 9 years, so the housing market has undergone numerous changes, and many inadequacies have arisen. Typically, at the end of 2023, a mini apartment fire that killed 56 people in Hanoi raised concerns about the safety and legality of this type of construction. In addition, fires in old apartment buildings without sufficient emergency exits also caused public opinion to stir about the lack of a mechanism to renovate these buildings in the current Law on Housing. Therefore, the Law on Housing 2023 is expected to have regulations suitable to the needs of the current market and ensure the best benefits for people.
Luật Nhà ở hiện hành đã có hiệu lực từ năm 2015 đến nay, tức là đã 09 năm, nên thị trường nhà ở cũng đã có nhiều thay đổi và phát sinh nhiều bất cập. Tiêu biểu là vào cuối năm 2023 vừa qua, vụ cháy chung cư mini khiến 56 người thiệt mạng ở Hà Nội đã làm dấy lên những quan ngại về độ an toàn và tính pháp lý của loại công trình này. Bên cạnh đó, những vụ hỏa hoạn ở chung cư cũ, thiếu lối thoát hiểm cũng khiến dư luận xôn xao về việc thiếu cơ chế cải tạo các công trình này trong Luật Nhà ở hiện hành. Vì vậy, Luật Nhà ở 2023 đã được kỳ vọng sẽ có những quy định phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện tại và đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người dân.

Outstanding changes in the Law on Housing 2023 compared to the current Law relate to projects such as apartments, mini apartments, and social housing. In addition, this Law includes new housing objects such as worker accommodation in industrial parks, housing for the people’s armed forces, etc. In particular:
Những thay đổi nổi bật của Luật Nhà ở 2023 so với Luật hiện hành liên quan đến các công trình như chung cư, chung cư mini, và nhà ở xã hội. Ngoài ra, Luật này còn có những đối tượng nhà ở mới như nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho cho lực lượng vũ trang nhân dân, … Cụ thể:

(1) For mini apartments (Article 57)
      Đối với chung cư mini (Điều 57):

• • Mini-apartments must meet the conditions of fire prevention and fighting, and the conditions of traffic roads and the construction of multi-storey multi-apartment houses according to construction laws.
    Chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, về đường giao thông và về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo pháp luật về xây dựng;

• • Mini-apartments can be granted a certificate of land use right, the right to house and other assets attached to land for mini-apartments if they meet the above conditions.
    Chung cư mini có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với chung cư mini nếu đáp ứng các điều kiện nói trên.  

(2) For apartments (Chapter V): There is no term of ownership of the apartment, only a term of use of the apartment, meeting the wishes and needs of the apartment owners. At the same time, there are full mechanisms, policies, and measures to renovate and rebuild apartment buildings when they have expired or are seriously degraded and dangerous for users.
Đối với chung cư (Chương V): Không có thời hạn sở hữu chung cư mà chỉ có thời hạn sử dụng nhà chung cư, đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

(3) For social housing:
      Đối với nhà ở xã hội:

Principles for selling, renting, and renting social housing:
Nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

• • According to current Law, within a minimum period of 05 years from the time of full payment of purchase or lease purchase of social housing, the buyer or tenant-buyer of social housing demanding to sell the social housing can only resell to:
    Theo Luật hiện hành, trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội mà bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho:

(a) The social housing management unit; or
Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó; hoặc

(b) Subjects are eligible to buy social housing if this unit does not buy at a maximum selling price equal to the selling price of the same type at the same location and time of sale.
Đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

• • According to the Law on Housing 2023, within 5 years, the buyer or tenant-buyer can only resell to the investor of the construction investment project or resell to subjects eligible to buy social housing at the maximum selling price equal to the selling price of this social housing in the sales contract with the investor of the building investment project.
    Theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

●Actions that foreign companies need to take:

Companies planning to invest in or build apartments, mini-apartments, or social housing need to update these regulations to ensure their projects comply with the law and avoid arising risks when deciding to rent an apartment for employees. In addition, companies in industrial parks can feel more secure about the lives of their workers when they can live in worker accommodation in the industrial park, creating convenience for traveling to the company.
Các công ty có dự kiến đầu tư, xây dựng chung cư, chung cư mini, hoặc nhà ở xã hội cần cập nhật các quy định này để đảm bảo công trình của mình tuân thủ pháp luật, đồng thời tránh những rủi ro phát sinh khi quyết định thuê chung cư cho người lao động. Bên cạnh đó, những công ty trong khu công nghiệp có thể yên tâm hơn về đời sống của công nhân khi họ có thể cư ngụ tại nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, tạo sự thuận tiện cho việc di chuyển đến công ty.

2.2  Law No. 29/2023/QH15 dated November 28, 2023 on Real Estate Business (Enforcement date: January 1, 2025)
Luật số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 về Kinh doanh bất động sản (Ngày hiệu lực: 01/01/2025)

●Key points:

2023 was a turbulent year for the Vietnamese real estate market when the public witnessed a lot of negative information about large real estate corporations. In particular, the presidents of corporations such as FLC, Tan Hoang Minh, Van Thinh Phat, etc., are continuously arrested, and at the same time, real estate projects in valuable land areas and on vital traffic routes are stalled, causing real estate investors to struggle. Therefore, the Law on Real Estate Business 2023 is expected to overcome the loopholes in the current Law on Real Estate Business, to ensure the stable development of the real estate market and ensure the rights and interests of individuals and organizations investing in this field.
Năm 2023 là một năm đầy sóng gió của thị trường bất động sản Việt Nam khi dư luận chứng kiến nhiều thông tin tiêu cực về các tập đoàn bất động sản lớn. Cụ thể, chủ tịch của các tập đoàn như FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, … liên tục bị bắt và song song đó, dự án bất động sản ở các khu đất giá trị, ở các tuyến giao thông huyết mạch bị ngừng trệ, khiến những nhà đầu tư bất động sản lao đao. Vì vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ khắc phục được những lỗ hổng trong Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành, nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi cũng những cá nhân, tổ chức đầu tư vào lĩnh vực này.

Outstanding changes of the Law on Real Estate Business 2023 involve tightening regulations on real estate put into business and amending and supplementing payment amounts for off-plan housing or building. Specifically:
Những thay đổi nổi bật của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 liên quan đến việc thắt chặt quy định về bất động sản được đưa vào kinh doanh và sửa đổi, bổ sung các khoản thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể:

(1) Adding more conditions for off-plan housing or building to be put into business (Article 24), some typical conditions:
Bổ sung thêm nhiều điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 24), một số điều kiện tiêu biểu:

• • The housing or building is located in a real estate project which has been approved by a competent authority as prescribed by law, and the construction of housing or building for sale or lease purchase is included in approved contents of such a project;
    Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua;

• • Information on the real estate and real estate project to be put on market has been properly disclosed, specifically, publicizing it on the website of the real estate business enterprise and on the information system about housing and the real estate market;
    Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể là công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

• • The project investor has fulfilled its financial obligations regarding land including land use fees, land rent and taxes, fees and charges related to land (if any) to the state;
    Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với nhà nước;

• • Have one of the documents on land use rights that is not required to have a certificate of land use rights, ownership of houses and other assets attached to land.
    Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(2) Amendments and supplements to payment amounts for off-plan housing and building:
Sửa đổi, bổ sung mức thanh toán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

• • The deposit amount for purchasing off-plan housing and building is no more than 5% of the selling price (Clause 5, Article 23): Current law does not regulate the deposit amount for this type of transaction. Adding regulations on the deposit amount to the Law on Real Estate Business 2023 will help protect the interests of buyers and tenant-buyers, avoiding the situation where investors collect deposits to appropriate capital or draw up fraudulent projects for fraudulent appropriation of property.
    Mức đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là không quá 5% giá bán (khoản 5 Điều 23): Luật hiện hành không quy định mức đặt cọc đối với loại giao dịch này. Việc Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bổ sung quy định về mức đặt cọc sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

• • Reducing the amount of payment before the lease purchase of the off-plan house (Clause 2, Article 25): Payment for the lease purchase of the off-plan house, building, and the construction floor area of ​​the building will be done many times, specifically:
    Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25): Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, cụ thể:

• • • For the first time, no more than 30% of the contract value including the deposit;
      Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

• • • Subsequent times must be consistent with the construction progress until the house, building, and construction floor area of the building is handed over to the tenant-buyer, but the total amount paid in advance to the landlord-seller must not exceed 50% of the value of the lease purchase contract for the house, building, or construction floor area of the building.
      Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

• • • The remaining amount is calculated as rent to be paid to the tenant-buyer within a certain period of time as agreed in the contract.
      Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

●Actions that foreign companies need to take:

Companies planning to invest in the real estate sector, whether as real estate buyers or project investors, can feel more secure when they have a solid legal framework to protect them in trading. In addition, for companies that need to rent houses and apartments for employees, updating regulations on conditions for real estate put into business also helps companies conveniently check information about the rental place, avoiding unnecessary legal risks.
Các công ty có dự định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, dù với tư cách là bên mua bất động sản hay bên đầu tư xây dựng dự án, đều có thể an tâm hơn khi có hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của mình khi giao dịch. Bên cạnh đó, với các công ty có nhu cầu thuê nhà ở, căn hộ cho người lao động, việc cập nhật các quy định về điều kiện đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng giúp các công ty thuận tiện kiểm tra thông tin về nơi thuê, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.